L’achat en indivision est plébiscité pour être la formule la moins onéreuse puisqu’elle ne nécessite pas de constituer une société, et surtout pour être celle qui laisse aux acheteurs le plus de liberté dans leur investissement. Le statut de cette indivision est décrit dans les articles 815 et suivants du Code civil. C’est un système pensé, en droit français, comme un régime transitoire, éphémère, dont on doit pouvoir sortir facilement, et qui a vocation à disparaitre lors de la vente du bien indivis, ou encore d’un partage. Aucune indivision n’est éternelle. Il est donc nécessaire de garder à l’esprit, durant la vie de l’indivision, les règles qui s’appliqueront lors de la sortie.
Voici deux des caractéristiques les plus importantes :
Le droit de demander le partage :
Le Code civil précise que « nul n’est contraint à demeurer en indivision » (article 815 C.civ). L’un ou l’autre des indivisaires peut donc toujours demander la vente ou le partage d’un bien indivis. Cela oblige en pratique celui qui voudrait conserver le bien et éviter la vente, à racheter la part du « sortant ». Celui qui souhaite conserver le bien dispose d’ailleurs pour cela d’un droit de priorité pour acquérir la part de l’autre, mais ne peut pas durablement s’opposer à sa sortie de l’indivision. S’il n’est pas en mesure de racheter la part de celui qui souhaite partir, il devra finalement accepter la vente qui interviendra dans le cadre du partage. L’indivision est donc avant tout un régime de liberté.
Le droit de demander des comptes :
a/ Le principe :
Tout indivisaire peut faire valoir qu’il a payé plus que sa part pour qu’il en soit tenu compte, en équité, au moment de la liquidation et du partage de l’indivision. Cela peut être dû, par exemple, au remboursement des emprunts, ou au financement de la réalisation de travaux d’amélioration. Ce droit est ouvert par l’article 815-13 du Code civil.
b/ Exceptions :
Lorsque les indivisaires forment un couple cette règle est cependant atténuée, voire parfois anéantie, par la notion de contribution aux charges du ménage. La sur-contribution d’un des indivisaires peut dans le cadre de la vie de couple être comprise non comme une simple avance qui ouvre droit à un compte, mais plutôt comme une contribution définitive aux charges du ménage, à laquelle il s’est spontanément obligé en payant dans le cadre de la vie commune. Aucun compte ne peut être demandé dans le cadre de cette participation normale aux charges du ménage.
Même en dehors de cette notion de charge du ménage, les sur-contributions peuvent également être, dans de plus rares cas, requalifiées en compensation offerte à l’autre pour son activité au foyer ou un sacrifice personnel. Voir même en une donation si l’on parvient à démontrer une intention libérale. Toutes ces requalifications excluent le droit à compte de l’article 815-13.
Cette question est bien entendu délicate en cas de mésentente car il s’agit d’interprétation. Si rien n’a été prévu en amont, il n’est pas rare que chaque partie analyse dans telle ou telle sur-contribution une qualification différente, et il faut alors plaider et attendre plusieurs années afin qu’un juge tranche la question.
Il est donc très conseillé de prévenir toute difficulté en se plaçant dans un cadre clair, celui du compte de
l’article 815-13 ou de la contribution aux charges du ménage par exemple.
Comment faire pour se protéger ?
Il est possible de qualifier chaque sur-contribution sur le moment, mais il est alors absolument nécessaire d’en avoir conservé la preuve une fois venue la fin de l’indivision.
En pratique, dans le quotidien de la vie d’un couple, il peut être mal perçu par l’autre de se préoccuper de ces questions et plus encore de se ménager, par exemple, la preuve d’avoir sur-contribué dans le but de réclamer éventuellement un compte plus tard.
Au-delà de la question de garder des preuves donc, et plus généralement afin de ne pas avoir à vivre ces questions au quotidien, tout en se protégeant au mieux, il est donc largement préférable de généraliser à l’avance en fonction du type de sur-contribution. Il est, en effet, possible de prévoir quels types de versement donneront lieu à compte, et lesquels seront assimilés à une simple participation aux charges du ménage. Cela peut notamment se faire dans le cadre d’un contrat de mariage ou directement dans l’acte d’acquisition d’un immeuble.
Pour rappel, lors de l’acquisition d’un immeuble en indivision, le calcul des quotes-parts de chaque indivisaire est effectué par le notaire sur la base des apports respectifs des acquéreurs, et de leur prévision de remboursement du prêt.
Par définition, ces calculs fait lors de l’achat ne peuvent prendre en compte par exemple le financement de travaux ultérieurs non anticipés, ou les fluctuations éventuelles des revenus du couple qui peuvent impacter leurs capacités respectives de remboursement de l’emprunt.
La liberté contractuelle offre dans ce domaine une grande marge de manœuvre, dont il serait dommage de se priver, d’autant plus qu’il s’agit d’un contentieux important lors de séparation (l’un demandant compte pour chaque sur-contribution, l’autre répliquant qu’il s’agissait de contribution aux charges du ménages).
Attention, il ne s’agit ici que d’afficher la volonté des parties. En cas de contestation, il appartient au Juge d’en décider en dernier recours (en fonction de critères comme l’importance de la dépense, de la durée du couple, de la disparité des facultés respectives, de l’affectation à titre de résidence principale ou non, etc.).
