2019 est « l’année de tous les records » en matière d’investissement immobilier professionnel en France. Tel est le constat de Vincent Bollaert, directeur du département investissement du groupe Knight Frank, spécialiste en immobilier d’entreprise. Le 14 janvier, à Paris, lors d’une conférence de presse, l’équipe de l’entreprise présentait le bilan 2019 de ce marché, et les perspectives pour 2020.
L’année qui s’est écoulée a donc vu les records s’accumuler, avec un montant total de 35,4 milliards d’euros investis, soit une hausse de 16 % en un an. En cinq ans, ce chiffre a augmenté de près de 50 %. « Les performances exceptionnelles du marché français doivent aussi beaucoup à la hausse des montants engagés par les investisseurs étrangers », note Vincent Bollaert. Ils ont atteint 15,8 milliards d’euros, en croissance de 14 % en un an. Les investisseurs coréens, par exemple, sont de plus en plus nombreux. Toutefois, avec respectivement, 45 % et 55 % de parts de marché, souligne Vincent Bollaert, « l’équilibre est maintenu » entre investissements étrangers et nationaux. À l’origine de ces derniers, de grands assureurs et les SCPI/OPCI, placements financiers qui ont connu des niveaux de collecte record. Autre record encore, celui de la part des « méga deals », ces transactions supérieures à 400 millions d’euros, qui concentrent plus de 10 milliards d’euros : 84 ont été signées l’an dernier, contre 77 l’année précédente.
Un marché concentré sur les bureaux
Ce sont avant tout les bureaux qui se taillent la part du lion, avec 25 milliards d’euros investis. Sur ce segment, 2019 est une « bonne année », commente Renaud Boëssé du département bureaux. Par rapport à 2018 la hausse a été de 13 %, tout comme l’année précédente. Pour l’essentiel, il s’agit là d’un marché qui reste concentré en région parisienne (88 %). Toutefois, au sein de cette zone, la répartition a fortement varié : l’activité a baissé de 13 % à Paris intra-muros, notamment en raison d’un manque d’offre. D’autres pôles géographiques ont pris le relais. « C’est le cas de la Défense, où 3,6 milliards d’euros ont été investis en une douzaine d’opérations. La progression est de 45 % sur un an », précise Vincent Bollaert. Autres secteurs géographiques en croissance, l’Ouest francilien, avec par exemple Montrouge ou Châtillon, qui ont capté près d’un milliard d’euros, soit plus du double de l’année précédente. Et aussi, ce sont les futurs hubs du Grand Paris, comme Villejuif, dans le Sud, Fontenay-sous-Bois à l’Est, qui intéressent les investisseurs. Au Nord, en Seine-Saint-Denis, près de 900 millions d’euros ont été investis. Ce marché est également marqué par l’essor des opérateurs du coworking. Une tendance forte mais tout juste émergente, qui représente pour l’instant environ 1 % du stock immobilier.
Changement de paradigme dans les commerces ?
Pour le commerce, « 2019 n’est pas une année record, mais c’est une très bonne année », estime Antoine Grignon, directeur du département commerce. Au total, les transactions ont atteint 5,3 milliards d’euros, avec une hausse de 12 % sur un an. Mais surtout, l’orientation de ces investissements a évolué. Les rues commerçantes ont concentré 2,8 milliards d’euros d’investissements, en forte croissance. A contrario, en 2020, un seul nouveau centre commercial devrait ouvrir ses portes : Lillenium, à Lille. Et si les sommes investies dans les centres commerciaux ont doublé pour atteindre 930 millions d’euros, c’est en grande partie lié à deux seules opérations. « Le contexte social et politique est compliqué », explique Antoine Salmon, directeur du département locatif commerce. Le soutien des pouvoirs publics se porte plutôt sur la vitalité des centres-villes, avec le plan Action cœur de ville. Et l’opinion publique rejette parfois radicalement ces projets, comme en témoigne l’abandon d’Europa
City, au Nord de Paris. Bref, le modèle historique français du centre commercial, né il y a une cinquantaine d’année, et qui fonctionnait en symbiose avec les hypermarchés, aujourd’hui en mauvaise santé, n’a plus la cote. « La tendance aujourd’hui, sont plutôt des projets mixtes », commente Antoine Salmon. Les opérateurs concentrent leurs investissements sur leurs centres existants, pour les faire évoluer, ou montent des projets à mi-chemin entre le centre commercial et le « retail parc », une forme de commerce plus ouverte.
La logistique pulvérise les records
Reste la logistique, qui pèse à peine moins que le commerce, 5,1 milliards d’euros, au terme d’un « record pulvérisé », commente Antoine Grignon. De fait, le secteur a crû de 44 % par rapport à l’an dernier ! La performance tient à l’emballement du marché de la logistique et aux cessions de portefeuilles d’entrepôts, qui se sont multipliées. 2019 a vu s’effectuer huit transactions de plus de 100 millions d’euros. Sur le marché, les Américains continuent d’être très présents, avec 29 % des sommes investies l’an dernier, mais d’autres investisseurs européens et asiatiques se sont imposés : la logistique est devenue un levier de diversification des investissements. Par ailleurs, parmi les grands acteurs porteurs de cette tendance, figurent ceux du e-commerce, à l’image d’Amazon, mais également les discounters alimentaires, les stockeurs ou les acteurs du sport, comme Décathlon.
Traditionnellement, d’un point de vue géographique, ces entrepôts suivent une dorsale « Lille, Paris, Lyon, Marseille ». « Aujourd’hui, cela se généralise sur le territoire avec une pénurie autour de Paris et Lyon », constate Antoine Grignon. En 2020, l’élan global en matière d’investissements dans l’immobilier professionnel devrait se poursuivre, porté par les taux d’intérêt bas. Mais les incertitudes demeurent, notamment liées au ralentissement de la croissance économique et aux crises sociales.
